房贷利率上调密集 2017楼市还疯狂吗?

房贷利率上调密集 2017楼市还疯狂吗?

2017-02-20 来源:原创 编辑:六行君通

北京二套房贷款期限最长不超过25年。 北京是这次房贷调整的先遣部队。

收紧房贷政策的,有这些城市

这一次又是多地!

券商中国记者了解到,北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海等城市房贷政策正在收紧:

北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折,其中,杭州部分银行首套房利率已提升至95折;

重庆首套房部分银行调整至基准;

北京二套房贷款期限最长不超过25年。

北京是这次房贷调整的先遣部队。

今年元旦起,北京地区各主要商业银行便逐渐将首套房利率全面调整为9折,?#36824;?#20063;有银行根据自身情况延长了首套房8.5折利率优惠的执行时间。从2月份开始,8.5折优惠的“末班车”已彻底消失。

此外还有媒体报道称,多家北京地区的房地产中介近日接到通知,北京将执行新的个人住房贷款业务要求,具体内容包括:房贷利率不低于基准利率9折、自2月8日(含)起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。

广州房贷的首套利率折扣出现回升,此前有外?#24066;?#30340;8.2折优惠折扣已悄然隐退,目前市场上的最低折扣仅为8.5折,部分银行首套房利率优惠上调至9折。

广州某农商行工作人员对券商中国记者表示,该行首套房贷款利率已经调至9折,而且审批将更加严格,得慢慢排队。

重庆特别值得重点一提:

房价不温不火这么多年,重庆这次房贷调整力度还是比较大的。重庆某国有银行针对首套房按?#19968;?#32773;房贷已经还清的购房者,房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率;还有个别股份制银行也取消了折扣优惠,执行基准利率。

同?#20445;?#36824;有青岛、杭州、大连、珠海等地的部分银行利率优惠由8.5折上调至9折。

融360的数据也给出有力支撑:1月份全国首套房贷利率重回4.46%,小幅回涨。

早在去年,“沪九条”新规后,上海银监局和同业公会即向各银行下达房贷优惠折扣不低于9折的指?#23478;?#27714;,成为上海银行业首次达成的一致;2016年10月,深圳将首套房房贷利率最低折扣上调为9折。

原因一:天量信贷惹的祸

自去年9月底以来,多地为抑制市场投机相继出台了严格的限购限贷政策。

随着政策的实施,房地产市场去年12月份继续降温,涨势放缓。国家统计局数据显示,去年12月份70个大中城市中,46个城市的新建商品住宅价格(不含保障性住房)上涨,低于去年11月份的55个。

部分热点城市房价也出现松动。数据显示,1月份深圳房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%?#36824;?#24030;成交均价16970元/平方米,环比下跌0.61%。与此同?#20445;?#25104;交量也出现了明显的下降。

中 泰证券认为,2016年全国各地密集出台了限购限贷政策。根据过去几年地产成交同比情况来看,地产小周期一般为2—3年,?#39029;?#29616;拐点后整体向下,目前回调 趋势显著,预计增速下行将?#20013;?#20004;年左右,预计2017年全年成交同比下降5%。受成交量萎缩和房企融资收紧影响,预计2017全年地产投资增速为4%。

既然房地产无论是价格、成交还是投资都在政策的影响下降了火,那么,各地?#23707;?#24320;始集中收紧房贷政策?

?#30340;?#20154;士认为,各地房贷政策的收紧与1月份“天量”信贷数据预期不无关系。

虽然央行尚未公布1月份信贷数据,但多家机构预计今年1月份新增信贷规模较大可能会超去年同期2.51万亿元,甚至将高达2.8万亿元。

2月7日有媒体报道称,央行近期开始对部分银行的放贷进行调控,要求不同程度地收缩信贷投放规模。

有消息称,上海某银行近日接到央行?#25353;?#21475;指导?#20445;?#35201;求2月开始全口径大力度压降新增贷款规模,同?#20445;?#29616;在包括对公和个人贷款在内的所有贷款项目都需要提前一个月报备,目前该行只有消费贷可以按时放款,其他都会延期1个月以上。

深圳地区多家银行表示,近期信贷投放确实有收紧的情况,由于有意控制投放额度,部分国有大行深圳支行1月份信贷投放大幅下滑。

一位全国性股份行工作人?#21271;?#31034;,他们银行房贷审批一直都比较严格,而且推房贷的力度也不是很大,所以客户数量并不是特别多,目前房贷审批还是?#26377;?#20043;前的严格,没有看到明显的加大。

有 意思的是,上海某?#34892;?#21830;业银行为了缓解房贷余额压力,曾在1月底通知,尽快梳理现有住房贷款提前还款需求,对于已申请房贷提前还款以及前期有意向办理提前 还款的客户,要求支行积极主动联系客户,尽快完成还款操作,并对部分提前还款客户给予免收违约金的优惠政策,引导客户利用闲置资金进行部分提前还款。

原因二:资金利率上行带来影响

节后央行大招频出,接连上调常备借贷便利(SLF)利率和7天、14天和28天逆回购中标利率,央行此举被外界理解为“政策性加息”。但最终的作?#23186;?#26524;,显然是资金利率的上行。

方正证券首席经济学家任泽平认为,与传统的提高存贷款利率不同,这一轮加息的政策目标是防风险去杠杆而不是抑制经济过热和通胀。在加息周期下,高杠杆和利率敏?#34892;?#37096;门将受到较大冲击,比如债市、房地产、房地产链上的周期性行业、航空等。

不少人士仍认为房贷利率存在上调风险。

海 通证券宏观分析师姜超在研报中认为,截至2016年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利 率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%,国开债完全是政府信用,对银行而言不用?#21152;?#20219;何风险资本,但发放房贷要计提50%的资本?#21152;茫?而银行是高利润率高杠杆行?#25285;?#20854;资本金有限,因而资本?#21152;?#30340;成本较高。按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较看,合理的房贷利率应在5.5%左 右。

姜超认为,央行确认货币市场“加息”的结果,意味着房贷利率存在大幅上调风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。

恒丰银行研究院执行院长董希?#31561;?#20026;,央行货币市场操作利率上调的确会影响银行资金成本,?#36824;?#38134;行资金成本提高不一定体现在房贷利率之上。他?#25285;?#33258;去年10 月以来,房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下,银行确实有可能通过价格手段来防控风险。”房贷利率上 调有助于挤掉投?#24066;浴?#25237;机性购房需求,但需避免对刚需客户造成过多影响,商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上,满足普通老百姓首次购房和合 理改善住房的需求。

 


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